Abgeschlossenheitsbescheinigung: Voraussetzung für Wohnungseigentum und Kaufabsicherung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das die bauliche Abschließbarkeit und Nutzungseigenschaften einer Wohneinheit bescheinigt. Sie ist unverzichtbar, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen oder eine Finanzierung für eine Eigentumswohnung abschließen möchten.

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann im Grundbuch kein Sondereigentum eingetragen werden, was Kaufverträge und Bankfinanzierungen erheblich erschwert.

❓ Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Einheit eines Gebäudes

einen eigenen, abschließbaren Zugang hat,
baulich ausreichend von übrigen Einheiten getrennt ist,
über Sanitäreinrichtungen (Bad/WC) und eine Küche verfügt.

Sie dient als Grundlage für die Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und wird vom zuständigen Bauaufsichtsamt ausgestellt.

💡 Rechtliche Grundlagen und Zweck

Rechtsgrundlage ist § 7 WEG, in dem geregelt ist, dass jede als Sondereigentum im Grundbuch einzutragende Einheit rechtlich abgeschlossen sein muss.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung:

schafft Rechtsklarheit für Käufer und Banken,
bildet einen festen Bestandteil der Teilungserklärung,
ermöglicht die Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt.

Seit 2007 können in vielen Bundesländern auch öffentlich bestellte Sachverständige die Bescheinigung ausstellen. In Berlin gilt zusätzlich eine Umwandlungsverordnung (§ 250 BauGB), wonach vorab eine Genehmigung beim Stadtplanungsamt einzuholen ist.

💡 Voraussetzungen und benötigte Unterlagen

Bauliche Voraussetzungen

eigener, verschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien oder über gemeinschaftliche Flure
deutliche bauliche Trennung (Wände, Decken) zwischen den Einheiten
eigenständige Sanitäreinrichtungen und Küche

Formale Unterlagen

Antragsformular der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
Lageplan/Flurkarte
Grundbuchauszug (aktuell)
Aufteilungsplan (Grundrisse im Maßstab 1 : 100 mit nummerierten Einheiten)
Teilungserklärung (falls bereits erstellt)

Praxis-Tipp für Berlin: Klären Sie vor Antragstellung im Hinblick auf Erhaltungs- und Milieuschutzgebiete etwaige Zusatzformulare zum Beispiel bei ihrem Bezirksamt.

💡 Die Kosten und Gebühren

Die Gebühren variieren nach Bundesland, Kommune und Anzahl der Einheiten:

Behördengebühren: meist 25 € – 150 € pro Einheit
Sachverständigenhonorar: ca. 500 € – 1.500 € für Aufteilungsplan und Bauprüfung
Zusatzkosten: Erschließungspläne, mögliche Nachweise (z. B. Statik)

Insgesamt sollten Sie mit 500 € bis 2.000 € rechnen, je nach Komplexität des Gebäudes und Honorarsätze.

💡 Ablauf der Beantragung in Berlin, Brandenburg & OWL

Vorbereitung: Unterlagen zusammenstellen, Rücksprache mit Bauamt (ggf. Fachbereich Denkmalschutz/Milieuschutz).
Einreichen: Antrag persönlich, postalisch oder online beim Bauaufsichtsamt senden.
Prüfung: Bauingenieure prüfen bauliche Voraussetzungen vor Ort oder anhand der Pläne.
Erteilung: Nach positiver Prüfung wird die Bescheinigung ausgestellt (Bearbeitungszeit 4–8 Wochen).
Eintragung: Dokument hilft beim Grundbuchamt zur Eintragung des Sondereigentums.

Regionale Hinweise:

Berlin: Umwandlungsverordnung seit 06.08.2021 beachtet.
Brandenburg: Einheitliche Landesgebühren, Antrag meist digital möglich
OWL (NRW): Über das NRW-Geoportal Aufteilungspläne digital einreichen

💡 Die Rolle des Immobiliengutachters

Ein öffentlicher Sachverständiger für Immobilienbewertung – wie das Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro für Immobilien – unterstützt Sie bei:

Erstellung des rechtskonformen Aufteilungsplans
Prüfung der baulichen Gegebenheiten vor Ort
Koordination mit Behörden und Einreichung der Unterlagen
Risikoanalyse (z. B. ungenehmigte Anbauten, Altlasten)

Vorteile:

Beschleunigtes Verfahren durch korrekte Unterlagen
Vermeidung von Nachforderungen oder Verzögerungen
Einbindung in Ihre Immobilienbewertung für Kauf bzw. Verkauf

🔹 Fazit und Handlungsempfehlung

Wohnungseigentum und eine reibungslose Finanzierung Ihrer Immobilie. Unklare bauliche Zustände oder fehlende Dokumente können den Kaufprozess verzögern und zusätzliche Kosten verursachen.

Verlassen Sie sich deshalb auf die Expertise des Schröter & Schäfer Sachverständigenbüros für Immobilien, um