Auswirkungen steigender Instandhaltungs- und Baukosten auf den Immobilienwert
Die Bau- und Instandhaltungskosten sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Materialpreise, Fachkräftemangel und verschärfte Energieauflagen treiben die Kosten in die Höhe – mit spürbaren Folgen für den Immobilienmarkt.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer stellt sich daher die zentrale Frage: Wie wirken sich steigende Bau- und Sanierungskosten auf den Immobilienwert aus?
Das Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung erklärt, warum Baukosten nicht nur den Neubau verteuern, sondern auch den Marktwert von Bestandsimmobilien verändern – positiv wie negativ.
Warum die Baukosten steigen – aktuelle Marktentwicklung
a) Materialpreise und Lieferengpässe
Seit 2020 sind die Preise für Baumaterialien wie Holz, Stahl, Dämmstoffe und Beton deutlich gestiegen. Globale Lieferkettenprobleme, Energiepreise und geopolitische Krisen haben den Markt stark belastet.
Laut Statistischem Bundesamt lagen die Baukosten 2024 im Durchschnitt über 40 % höher als noch 2019.
b) Fachkräftemangel im Handwerk
Fehlende Fachkräfte führen zu längeren Wartezeiten und höheren Stundensätzen. Gerade in Ballungsräumen wie Berlin oder Potsdam steigen Handwerkerkosten kontinuierlich an.
c) Neue gesetzliche Anforderungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und EU-Richtlinien verlangen höhere Energieeffizienzstandards. Diese gesetzlichen Vorgaben erhöhen die Investitionskosten – gleichzeitig verbessern sie aber langfristig den Gebäudewert, sofern Maßnahmen fachgerecht umgesetzt werden.
Wie steigende Kosten die Immobilienbewertung beeinflussen
Steigende Bau- und Instandhaltungskosten wirken sich in mehreren Bewertungsbereichen aus. Gutachter berücksichtigen diese Entwicklungen bei der Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts).
a) Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren fließen Herstellungs- und Baukosten direkt in die Bewertung ein.
→ Steigen die Baukosten, erhöht sich theoretisch auch der Neuwert einer Immobilie.
Allerdings gilt: Wenn gleichzeitig die Nachfrage sinkt oder die Finanzierung schwieriger wird, steigt der Sachwert nicht automatisch im gleichen Maß wie die Baukosten. Hier ist Marktkenntnis entscheidend.
b) Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten führen steigende Instandhaltungskosten zu höheren Bewirtschaftungsaufwendungen. Diese mindern den nachhaltig erzielbaren Ertrag – und damit den Ertragswert.
Beispiel: Steigende Heizungswartungs- oder Sanierungskosten können die Rendite senken, wenn Mieten nicht im gleichen Maße steigen dürfen (z. B. durch Mietpreisbremse in Berlin).
c) Vergleichswertverfahren
Auf dem freien Markt spiegeln sich steigende Baukosten in höheren Angebotspreisen wider – insbesondere bei Neubauten. Bestandsimmobilien mit gutem Zustand gewinnen an Attraktivität, weil Neubauten teurer werden. Gutachter passen Vergleichswerte daher regelmäßig an das Marktumfeld an.
Gewinner und Verlierer der Baukostensteigerung
Gewinner: Bestandsimmobilien in gutem Zustand
- Gut gepflegte Häuser werden wertstabiler, weil Ersatzneubauten teurer sind.
- Käufer bevorzugen sanierte oder bezugsfertige Objekte, um hohe Baukosten zu vermeiden.
- In Regionen mit hoher Nachfrage (z. B. Berlin oder Potsdam) kann der Marktwert dadurch um 5–15 % steigen.
Verlierer: Sanierungsbedürftige Gebäude
- Immobilien mit hohem Renovierungsbedarf verlieren an Attraktivität.
- Käufer kalkulieren hohe Sanierungskosten ein und bieten entsprechend weniger.
- Besonders Altbauten mit veralteter Heiztechnik oder mangelnder Dämmung verlieren Marktwert – vor allem, wenn energetische Sanierungen Pflicht werden.
Regionale Betrachtung: Berlin, Brandenburg und Ostwestfalen-Lippe
Berlin
In der Hauptstadt treiben hohe Baukosten und strengere Energieauflagen die Preise für Neubauten stark nach oben. Das begünstigt den Bestand: gut sanierte Altbauwohnungen erzielen Spitzenpreise, während unsanierte Objekte länger auf Käufer warten.
Brandenburg
Im Umland von Berlin wirkt sich der Preisanstieg zweigleisig aus:
Einerseits steigen die Grundstückspreise weiter, andererseits bremsen hohe Baukosten viele Neubauprojekte. Bestandsimmobilien mit moderner Ausstattung oder teilweiser Sanierung werden daher stark nachgefragt.
Ostwestfalen-Lippe (OWL)
In Städten wie Bielefeld, Gütersloh oder Paderborn sind die Baukostensteigerungen zwar moderater, dennoch spüren Eigentümer die Auswirkungen. Werterhalt durch regelmäßige Instandhaltung ist hier entscheidend. Gutachter bewerten gepflegte Objekte höher als solche mit Sanierungsstau.
Welche Rolle spielt die Instandhaltung beim Werterhalt?
Regelmäßige Instandhaltung ist der Schlüssel zur Wertstabilität.
Wichtige Maßnahmen:
- Dachdämmung und Dachabdichtung prüfen
- Heizungsanlage regelmäßig warten oder modernisieren
- Fenster abdichten, Rollläden instand halten
- Fassade streichen, Schäden frühzeitig ausbessern
- Sanitäranlagen und Elektroinstallationen prüfen
Tipp: Eine kontinuierliche Instandhaltung kostet deutlich weniger als eine aufgeschobene Komplettsanierung – und erhält den Wert langfristig.
Ein Gutachten des Schröter & Schäfer Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung kann aufzeigen, welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind und den Marktwert stützen.
Chancen durch steigende Baukosten – Wertvorteile für Eigentümer
Trotz aller Kostensteigerungen gibt es auch positive Effekte:
- Wertsteigerung bei Bestandsimmobilien: Neubauten werden teurer, dadurch gewinnt der Bestand an Marktwert.
- Nachhaltige Modernisierung lohnt sich: Wer bereits investiert hat, profitiert doppelt – durch geringere Nebenkosten und höhere Nachfrage.
- Regionale Nachfrage bleibt hoch: In Ballungsräumen wie Berlin oder Bielefeld bleibt Wohnen knapp, was die Preise stützt.
Gutachter berücksichtigen diese Entwicklungen, indem sie Markttrends, regionale Nachfrage und Baukostenindexwerte in die Bewertung integrieren.
Risiken für Verkäufer und Investoren
- Fehleinschätzung von Sanierungskosten: Werden Sanierungen teurer als erwartet, schmälert das die Rendite.
- Finanzierungsprobleme: Steigende Baukosten und Zinsen erschweren Anschlussfinanzierungen.
- Wertminderung bei Sanierungsstau: Je länger Instandhaltungen aufgeschoben werden, desto größer der Wertverlust.
- Energieeffizienz-Anforderungen: Ab 2026 gelten strengere GEG-Vorgaben – unsanierte Gebäude drohen an Marktwert zu verlieren.
Ein professionelles Gutachten schafft hier Klarheit, indem es Marktwert, Sanierungsbedarf und Wirtschaftlichkeit gegenüberstellt.
Handlungsempfehlungen für Eigentümer
- Wert regelmäßig prüfen lassen: Eine Immobilienbewertung zeigt, wie sich Kosten und Markttrends konkret auswirken.
- Instandhaltungsplan erstellen: Kleine, planbare Maßnahmen vermeiden hohe Einmalkosten.
- Förderprogramme nutzen: KfW, BAFA und Landesförderungen helfen, Investitionen abzufedern.
- Energieeffizienz steigern: Senkt laufende Kosten und steigert Marktattraktivität.
- Sachverständigen einbeziehen: Ein Gutachter kann ermitteln, welche Maßnahmen wirklich den Wert erhöhen.
Fazit: Steigende Kosten als Herausforderung – und Chance
Steigende Bau- und Instandhaltungskosten verändern den Immobilienmarkt nachhaltig. Während Neubauten teurer werden, gewinnen gepflegte Bestandsimmobilien an Bedeutung. Eigentümer, die regelmäßig in den Erhalt und die Energieeffizienz investieren, sichern sich langfristig Wertstabilität und Nachfragevorteile.
Das Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung unterstützt Sie dabei, den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen – und zeigt, wie sich Baukosten, Sanierungsbedarf und regionale Marktentwicklung konkret auswirken.
Weitere Dienstleistungen für fundierte Immobilienentscheidungen durch das Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro
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