Immobilien: Beleihungswert und Verkehrswert im Vergleich

Beleihungswert vs. Verkehrswert – was Banken und Käufer wirklich interessiert

Wer eine Immobilie kaufen oder beleihen möchte, trifft früher oder später auf zwei Begriffe, die auf den ersten Blick ähnlich klingen, aber inhaltlich sehr unterschiedlich sind: Verkehrswert und Beleihungswert. Während der Verkehrswert angibt, welchen Preis eine Immobilie aktuell am Markt erzielen würde, bestimmt der Beleihungswert, wie viel Geld eine Bank bereit ist, für die Immobilie als Sicherheit zu vergeben.

In diesem Artikel erklären wir die Unterschiede zwischen Verkehrswert und Beleihungswert, zeigen auf, wie Banken rechnen, und warum ein Immobiliengutachten von Schröter & Schäfer – Sachverständigenbüro für Immobilien – bei Finanzierungen für Klarheit und bessere Konditionen sorgen kann.

❓ Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) beschreibt den Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Grundlage ist § 194 BauGB. Bei der Ermittlung werden Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Marktlage berücksichtigt.

Er dient unter anderem als Basis für:

Immobilienverkauf
Erbschafts- oder Schenkungssteuer
Vermögensaufstellungen
Scheidungen und Zugewinnausgleich

Ein Verkehrswertgutachten durch Schröter & Schäfer erfolgt stets auf Basis der ImmoWertV, wahlweise im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

❓Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert wird ausschließlich von Banken und Kreditinstituten verwendet. Er gibt den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie unter konservativen Annahmen an. Ziel ist es, das Risiko für den Kreditgeber möglichst gering zu halten.

Wichtig:

Der Beleihungswert liegt immer unter dem Verkehrswert.
Die Differenz beträgt meist 10–20 %.
Die Bank belehnt in der Regel nur bis zu 80 % des Beleihungswertes.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 €. Die Bank setzt den Beleihungswert bei 450.000 € an. Davon werden bis zu 80 % finanziert – also maximal 360.000 € Kredit.

💡 Warum schätzen Banken so vorsichtig?

Banken sind verpflichtet, nach dem "Grundsatz der vorsichtigen Bewertung" zu handeln. Grundlage ist die BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung). Bewertet wird also nicht der aktuelle Marktpreis, sondern ein langfristig stabiler Wert, der auch bei Preisverfall noch Bestand hat.

Einige Kriterien, die Banken in die Bewertung einfließen lassen:

Regionaler Markt (z. B. Berlin vs. ländlicher Raum)
Bausubstanz und Sanierungszustand
Mieterträge bei vermieteten Immobilien
Belastungen oder Rechte im Grundbuch
Risikoabschläge für Sonderbauten oder Altimmobilien

💡 Wann ist der Verkehrswert trotzdem entscheidend?

Obwohl Banken mit dem Beleihungswert rechnen, verlangen viele Institute vorab ein Verkehrswertgutachten – z. B. zur Absicherung oder zur Einschätzung der Kaufpreisangemessenheit.

Für Käufer oder Eigentümer bedeutet das:

Mit einem unabhängigen Verkehrswertgutachten von Schröter & Schäfer lässt sich nachweisen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.
Das stärkt die eigene Position in Kreditgesprächen.
Es hilft, überhöhte oder unrealistische Bankbewertungen zu hinterfragen.

💡 Vorteile eines unabhängigen Gutachtens bei Finanzierung

Ein fundiertes Gutachten durch Schröter & Schäfer bietet:

Transparenz bei Kaufentscheidungen
Nachweis des realistischen Marktwertes gegenüber der Bank
Vorbereitung auf mögliche Finanzierungslücken
Bessere Vergleichbarkeit von Finanzierungsangeboten
Argumentationshilfe bei unterbewerteten Beleihungswerten

Gerade in Berlin, Brandenburg und Ostwestfalen-Lippe kann ein individuelles Gutachten große Unterschiede zu den standardisierten Bankbewertungen offenlegen.

💡 Häufige Fragen zur Bewertung bei Kreditfinanzierung

Kann ich den Verkehrswert selbst schätzen?

Online-Rechner liefern grobe Richtwerte, sind aber nicht gerichtsfest oder banktauglich. Für Finanzierungen ist ein fundiertes Gutachten empfehlenswert.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten richten sich nach Größe und Komplexität des Objekts, liegen aber in der Regel zwischen 900 und 1.800 €. Ein lohnender Betrag, wenn es um eine sechsstellige Finanzierungssumme geht.

Akzeptieren Banken unabhängige Gutachten?

Viele Banken akzeptieren neutrale Gutachten – insbesondere, wenn sie von zertifizierten Sachverständigen wie Schröter & Schäfer erstellt wurden.

🔹 Fazit: Schröter & Schäfer – Ihr Partner bei Immobilienfinanzierung

Verkehrswert und Beleihungswert sind zentrale Begriffe bei der Immobilienfinanzierung – aber sie bedeuten nicht dasselbe. Wer gut vorbereitet ist, kennt beide Werte und kann entsprechend verhandeln. Mit einem fundierten Verkehrswertgutachten von Schröter & Schäfer verschaffen Sie sich Klarheit, Verhandlungssicherheit und echte finanzielle Vorteile.

Als erfahrenes Sachverständigenbüro bieten wir: