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Hauswert ermitteln – So bestimmen Sie den realistischen Marktwert Ihres Hauses

Der Wert eines Hauses – oft auch als Verkehrswert oder Marktwert bezeichnet – ist der Preis, den Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie unter normalen Umständen erzielen können.


Eine genaue Kenntnis dieses Wertes ist für Eigentümer goldwert: Nur wer den realistischen Marktwert kennt, kann sein Haus weder unter Wert verkaufen noch durch eine überhöhte Preisvorstellung potenzielle Käufer abschrecken.


In Zeiten schwankender Immobilienmärkte (so sind 2023 die Hauspreise in Deutschland so stark gefallen wie seit 60 Jahren nicht mehr) ist eine fundierte Wertermittlung wichtiger denn je.

ℹ️ Das Wichtigste in Kürze:

Marktwert vs. Wunschpreis: Der Hauswert entspricht dem Marktwert der Immobilie, bestimmt durch Angebot und Nachfrage. Er kann vom persönlichen Wunschpreis abweichen. Eine unabhängige Bewertung schützt davor, das Haus unter Wert zu verkaufen oder monatelang am Markt anzubieten, weil der Preis zu hoch angesetzt ist.

Wertfaktoren: Entscheidend für den Immobilienwert sind Lage, Größe und Schnitt, Baujahr/Zustand sowie die aktuellen Marktentwicklungen. Auch Ausstattung und Energieeffizienz spielen eine Rolle. Diese Faktoren sollten sorgfältig analysiert werden, um den Verkaufspreis realistisch festzulegen.

Methoden der Wertermittlung: Zur Hausbewertung nutzen Experten drei anerkannte Verfahren – das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Verkäufen), das Ertragswertverfahren (auf Basis von Mieteinnahmen) und das Sachwertverfahren (Substanzwert des Gebäudes). Je nach Immobilientyp kommt meist eine Kombination zum Einsatz, um den bestmöglichen Näherungswert zu erhalten.

Professionelle Hilfe vs. Online-Tools: Online-Rechner können eine erste Orientierung liefern, ersetzen aber keine Begutachtung durch einen Sachverständigen. Ein professioneller Immobiliengutachter berücksichtigt individuelle Objektmerkmale und die aktuelle Marktlage – gerade in Regionen wie Berlin oder Ostwestfalen-Lippe, wo Immobilienpreise stark variieren.

💡Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?

Der Wert Ihres Hauses wird von zahlreichen Aspekten beeinflusst. Die wichtigsten Faktoren sind:

Lage: Die Lage ist meist der dominierende Wertfaktor. Großstadt oder Land, angesagte Gegend oder strukturschwaches Gebiet – Lagequalität bestimmt die Nachfrage. In Berlin oder anderen Metropolen erzielen vergleichbare Häuser oft deutlich höhere Preise als in ländlichen Regionen. Innerhalb einer Stadt gibt es ebenfalls Unterschiede: Infrastruktur, Anbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und das Wohnumfeld beeinflussen, was Käufer bereit sind zu zahlen.

Grundstück und Größe: Die Grundstücksgröße sowie die Wohnfläche und der Schnitt des Hauses spielen eine große Rolle. Ein großes, gut geschnittenes Haus mit optimierter Raumaufteilung ist in der Regel mehr wert als ein gleich großes Haus mit ungünstigem Schnitt. Auch ein gepflegter Garten oder zusätzliche Flächen (Garage, Stellplätze) können den Wert steigern.

Alter und Zustand: Baujahr und Bausubstanz wirken sich ebenfalls stark auf den Wert aus. Ein neues oder kürzlich kernsaniertes Haus hat einen höheren Marktwert als ein stark renovierungsbedürftiges Gebäude gleichen Typs. Wichtige Merkmale sind z. B. der Zustand von Dach und Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen sowie eventuelle Bauschäden oder Feuchtigkeit. Modernisierungen (neue Bäder, Wärmedämmung, moderne Heizung) schlagen positiv zu Buche. Käufer achten heute sehr auf Energieeffizienz, nicht zuletzt wegen steigender Energiekosten und neuer Vorgaben.

Marktentwicklungen: Der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen. Hohe Nachfrage bei knappem Angebot führt zu steigenden Preisen, während in Phasen mit hohen Zinsen oder wirtschaftlicher Unsicherheit die Preise stagnieren oder fallen können. So sanken die Preise für Bestands-Einfamilienhäuser im Frühjahr 2024 deutschlandweit um etwa 11 % gegenüber dem Vorjahr. Solche Trends muss man im Blick haben. Wer den Verkauf nicht eilig hat, kann ggf. auf eine bessere Marktlage warten – umgekehrt sollte man bei Überhitzungstendenzen nicht zu unrealistischen Preisen anbieten.

Diese Faktoren interagieren miteinander. Beispielsweise kann ein älteres Haus in Top-Lage trotzdem sehr wertvoll sein. Umgekehrt kann ein modernes Haus in schlechter Lage Preisabschläge erleiden. Deshalb ist eine individuelle Betrachtung Ihrer Immobilie wichtig.

💡 Methoden der Immobilienbewertung

Wie gelangt man nun zu einer konkreten Zahl? In der professionellen Wertermittlung kommen hauptsächlich drei Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Hierbei wird Ihr Haus mit jüngst verkauften, möglichst vergleichbaren Objekten verglichen. Preise ähnlicher Häuser in ähnlicher Lage dienen als Anhaltspunkt. Dieses Verfahren ist besonders gebräuchlich bei Eigentumswohnungen und in Wohngegenden mit vielen vergleichbaren Objekten.

Ertragswertverfahren: Diese Methode wird vor allem bei vermieteten Häusern oder Mehrfamilienhäusern angewendet, wo die Immobilie Erträge (Mieten) abwirft. Aus den jährlichen Reinerträgen wird – unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und einem Liegenschaftszins – der Wert der Immobilie berechnet. Für reine Kapitalanleger ist dieser Ansatz entscheidend.

Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Altersabschreibungen) plus dem Bodenwert ermittelt. Es findet oft Anwendung bei Einfamilienhäusern oder besonderen Objekten, wenn wenige Vergleichsdaten vorliegen. Anschließend wird der vorläufige Sachwert mittels Marktanpassungsfaktoren an die tatsächlichen Marktgegebenheiten angepasst, um zum Verkehrswert zu gelangen.

In der Praxis nutzt ein Gutachter meist alle verfügbaren Ansätze und Daten, um den Marktwert möglichst genau zu bestimmen. Laien tun sich schwer, all diese Aspekte zu berücksichtigen – hier zeigt sich der Mehrwert einer fachmännischen Bewertung.

Grenzen von Online-Bewertungen

Im Internet gibt es zahlreiche Immobilienwert-Rechner. Diese sind verlockend, da sie schnell und kostenlos eine Zahl liefern. Tatsächlich können solche Tools einen groben Anhaltswert geben, basierend auf Durchschnittsdaten.


Doch Vorsicht: Sie berücksichtigen nicht die spezifischen Eigenschaften Ihres Hauses. So können ein außergewöhnlicher architektonischer Stil, hochwertige Sonderausstattungen oder ein Sanierungsstau den Wert erheblich beeinflussen – Dinge, die ein Algorithmus oft nicht korrekt einpreist.


Online-Tools ersetzen daher keinesfalls die Expertise eines erfahrenen Gutachters. Immobilienbewertung ist lokal: Ein Rechner kennt vielleicht den Durchschnittspreis in Ihrer Postleitzahl, aber nicht den Mikrostandort Ihres Grundstücks oder den Umstand, dass Ihr Haus einen frisch ausgebauten Dachboden hat.


Selbst die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse liefern nur Durchschnittswerte – der tatsächliche Wert kann deutlich abweichen. Experten sprechen von oft ±10–20 % Unterschied zwischen Richtwert und Marktpreis bei individuellen Objekten.

Wann ist eine professionelle Bewertung ratsam?

Grundsätzlich schadet es nie, den Wert der eigenen Immobilie zu kennen. In bestimmten Situationen ist eine professionelle Bewertung jedoch besonders ratsam:

Vor dem Verkauf: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie unbedingt den Marktwert kennen. Ein aktuelles Gutachten hilft, einen marktgerechten Preis festzulegen, um weder Geld zu verschenken noch Käufer zu vergraulen. Dadurch erhöht sich die Chance, das Haus zügig und ohne lange Verhandlungen erfolgreich zu verkaufen.

Im Verkaufsprozess: Auch bei bereits laufendem Verkauf (z. B. wenn ein Interessent ein Angebot gemacht hat) kann ein Gutachten als Verhandlungsgrundlage dienen. So können sowohl Verkäufer als auch Käufer sicher sein, dass der Preis fair ist.

Zur Vermögensübersicht: Selbst ohne Verkaufsabsicht möchten viele Eigentümer den Wert ihres Besitzes einschätzen – etwa für die eigene Vermögensaufstellung oder Nachlassplanung.

Erbschaft oder Schenkung: Bei geerbten Häusern oder wenn das Haus zu Lebzeiten an Kinder übertragen wird, ist eine Bewertung sinnvoll, um Erbschafts- oder Schenkungssteuer korrekt zu bemessen und Streit unter Erben zu vermeiden.

Scheidung: Wie im vorherigen Artikel erläutert, benötigt man im Scheidungsfall ebenfalls einen verlässlichen Hauswert, damit keiner der Ex-Partner benachteiligt wird.

Finanzierung oder Beleihung: Wenn das Haus als Sicherheit für einen Kredit dient (z. B. bei einer Umschuldung), lassen Banken oft ein Wertgutachten erstellen. Mit einer eigenen Vorab-Bewertung können Sie besser einschätzen, welchen Beleihungswert die Bank ermitteln könnte.

🔹 Fazit: Mit Expertise zum richtigen Preis

Die Wertermittlung eines Hauses ist komplex und sollte nicht dem Zufall oder groben Schätzungen überlassen werden. Jeder Hausverkauf – ob in der boomenden Hauptstadt Berlin oder im beschaulicheren Ostwestfalen – profitiert von einer sachkundigen Bewertung.


Ein Immobiliengutachter kann all die genannten Faktoren sorgfältig prüfen und den Marktwert fundiert berechnen. So haben Sie eine zuverlässige Basis, um den Verkaufspreis festzulegen oder andere wichtige Entscheidungen zu treffen.


Schröter & Schäfer, Ihr Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung, bietet Ihnen professionelle Hausbewertungen in Berlin, Brandenburg und Ostwestfalen-Lippe. Mit unserer regionalen Markterfahrung und zertifizierten Expertise sorgen wir dafür, dass Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie kennen – für einen erfolgreichen Verkauf und ein gutes Gefühl bei Ihrer Immobilienentscheidung.

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