Projektentwicklung statt Bestand – Chancen & Risiken für Boden und Bauland in Berlin & Brandenburg
In Berlin, Brandenburg und vielen wachsenden Regionen Deutschlands steigt der Druck auf verfügbare Bauflächen. Immer häufiger stellt sich die Frage, ob der Bestand saniert oder ein Areal komplett neu entwickelt werden sollte. Projektentwicklung birgt Potenzial für Wertsteigerung, effizientere Nutzung und moderne Standards.
Gleichzeitig kann sie hohe Kosten und Risiken beinhalten. Für Boden- und Baulandwerte ist das entscheidend – denn die wirtschaftliche Bewertung hängt nicht allein von Flächen und Gebäuden ab, sondern stark von Nutzung, Baurecht, Genehmigungsdauer und Erschließung. Wer diese Faktoren kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen.
❓ Projektentwicklung vs. Bestand: Wo liegen die Unterschiede?
Projektentwicklung und Bestand unterscheiden sich grundlegend in ihrer Herangehensweise und Zielsetzung. Bei Bestandsimmobilien steht meist die Fortführung, Sanierung oder Umnutzung bestehender Gebäude im Vordergrund. In der Projektentwicklung hingegen wird häufig auf Abriss oder unbebaute Flächen gesetzt, um dort einen Neubau mit völlig neuer Nutzung zu realisieren.
Auch beim Aufwand und den Kosten zeigen sich deutliche Unterschiede: Während Bestandsprojekte meist geringere Baukosten verursachen und sich auf Modernisierungen beschränken, erfordern Projektentwicklungen hohe Anfangsinvestitionen für Abriss, Neubau, Planung und Erschließung.
Ein weiterer Unterschied liegt in der Schnelligkeit der Umsetzung. Bestandsmaßnahmen lassen sich in der Regel deutlich schneller realisieren, da Genehmigungsprozesse und Planungsphasen kürzer ausfallen. Projektentwicklungen hingegen benötigen mehr Zeit, insbesondere durch umfangreiche Abstimmungen mit Behörden und Beteiligten.
Das Wertpotenzial unterscheidet sich ebenfalls: Bestandsobjekte sind in ihrer Wertsteigerung meist durch die vorhandene Struktur begrenzt, während Neubauten durch moderne Standards, Nachverdichtung oder neue Nutzungskonzepte deutlich höhere Wertzuwächse erzielen können.
Fazit: Während die Bestandssanierung kurzfristig weniger riskant erscheint, bietet die Projektentwicklung langfristig oft ein deutlich höheres Wertsteigerungspotenzial – vorausgesetzt, die Risiken werden realistisch eingeschätzt und professionell gemanagt.
💡 Residualwertverfahren: Schlüssel zur Baulandbewertung
Das Residualwertverfahren ist ein zentrales Instrument, um zu ermitteln, wie viel ein Grundstück maximal kosten darf und welchen Wert ein Entwicklungsgrundstück hat.
Formel & Komponenten
Fiktiver Verkaufserlös (Gross Development Value, GDV): Marktwert der fertiggestellten Immobilie.
Gesamtkosten:
- Grundstückskosten / Abriss
- Baukosten (Rohbau, Ausbau)
- Planung, Genehmigung, Architektenhonorare
- Erschließungskosten
- Finanzierungskosten (Zinsen während Bauzeit)
- Marketing- und Vertriebskosten
- Entwicklergewinn als Risikoprämie
Abzinsung: Erlöse werden auf den Kaufzeitpunkt diskontiert.
Beispielrechnung:
- GDV: 5 Mio. €
- Kosten: 3,5 Mio. €
- Residuum: 1,5 Mio. € → maximaler Grundstückspreis (ggf. 1,2 Mio. € nach Risikoabschlag)
So zeigt das Verfahren, welche Grundstückspreise wirtschaftlich tragfähig sind.
💡 Einflussfaktoren: Genehmigungsdauer, Erschließungskosten und mehr
1. Genehmigungsdauer:
Lange Verfahren erhöhen Finanzierungskosten und Projektunsicherheit. In Berlin dauern Bebauungsplanverfahren häufig mehrere Jahre.
2. Erschließungskosten:
Straßen, Kanalisation, Strom, Wasser und ÖPNV-Anbindungen verursachen hohe Kosten. In Berlin werden Erschließungsbeiträge teilweise auf Eigentümer umgelegt.
3. Verzögerungen:
Zinsen, Baukostensteigerungen und Marktveränderungen während Wartezeiten können Kalkulationen kippen.
4. Finanzierungskosten:
Steigende Zinsen wirken stark auf die Projektwirtschaftlichkeit.
5. Standort- und Nachfragefaktoren:
Lage, Infrastruktur und Markttrend bestimmen, ob das Projekt rentabel ist.
6. Rechtliche Auflagen:
Denkmalschutz, Umweltauflagen oder Bebauungspläne können Kosten und Zeitbedarf erhöhen.
💡 Chancen und Risiken von Projektentwicklungen
Chancen:
- Deutlich höherer Ertrag pro m² durch Nachverdichtung
- Hoher Gestaltungsspielraum bei Nutzung und Architektur
- Energieeffizienz und Nachhaltigkeit durch Neubau
- Nutzung von Förderprogrammen und Baulandmodellen
Risiken:
- Kostensteigerungen (z. B. durch Altlasten)
- Verzögerungen bei Genehmigungen
- Unsicherheit bei Finanzierung und Zinsen
- Schwankungen der Nachfrage und Verkaufspreise
💡 Praxisbeispiele aus Berlin-Brandenburg
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung:
Neue Baugebiete werden mit Infrastruktur- und Sozialauflagen verbunden. Projektentwickler tragen einen Teil der Kosten, was die Kalkulation beeinflusst.
ExRotaprint, Berlin-Gesundbrunnen:
Industrieareal wurde unter Denkmalschutz zu einem gemischten Gewerbe- und Kulturstandort entwickelt. Beispiel für erfolgreiche Umnutzung trotz hoher Auflagen.
EDGE East Side Tower, Friedrichshain:
Bürohochhaus-Projekt, das zeigt, wie hohe Bau- und Genehmigungskosten in Top-Lagen dennoch hohe Erträge erzielen können.
Entwicklungsgebiet Alter Schlachthof, Prenzlauer Berg:
Schrittweise Neuerschließung und Umwandlung eines Industrieareals in Wohn- und Gewerbeflächen. Beispiel für die lange Dauer und hohe Kosten von Erschließung.
💡 Handlungsempfehlungen für Investoren und Eigentümer
- Residualwertverfahren nutzen: Wirtschaftlichkeit vorab realistisch kalkulieren.
- Szenarien durchrechnen: Optimistisch, realistisch und konservativ.
- Genehmigungsrisiken berücksichtigen: Zeitpuffer einkalkulieren.
- Erschließung früh klären: Wer trägt welche Kosten?
- Regionale Expertise einholen: Gutachter mit Ortskenntnis hinzuziehen.
Das Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro für Immobilien unterstützt Eigentümer, Käufer und Entwickler bei fundierten Bewertungen in Berlin, Brandenburg und Ostwestfalen-Lippe. Mit professionellen Gutachten lassen sich Risiken minimieren und Chancen besser nutzen.
🔹 Fazit und Handlungsempfehlung
Projektentwicklung bietet große Chancen für Wertsteigerung und moderne Nutzungskonzepte, ist jedoch risikobehaftet. Genehmigungsdauer, Erschließungskosten und Marktentwicklungen sind entscheidende Faktoren.
Mit fundierter Kalkulation, Residualwertverfahren und professioneller Beratung lassen sich Risiken deutlich reduzieren. Wer in Berlin und Brandenburg in Boden oder Bauland investieren möchte, sollte stets eine unabhängige Immobilienbewertung vornehmen lassen.
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