Scheidung und gemeinsames Haus – Vermögensaufteilung und Immobilienbewertung bei Trennung
Wenn eine Ehe in die Brüche geht, steht oft auch die gemeinsame Immobilie im Zentrum schwieriger Entscheidungen. In Deutschland werden pro Jahr über 120.000 Ehen geschieden, und in vielen Fällen besitzt das Paar ein Haus oder eine Wohnung.
Wie wird das Vermögen fair aufgeteilt? Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?
Im Folgenden erklären wir, worauf Sie bei einer Scheidung mit Immobilie achten müssen, welche Optionen es für das Haus gibt und warum ein professionelles Immobiliengutachten dabei essenziell sein kann – gerade in umkämpften Immobilienmärkten wie Berlin oder auch in ländlicheren Regionen Brandenburgs und Ostwestfalen-Lippe.
In den meisten Ehen leben die Partner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Alles, was während der Ehe angeschafft oder erwirtschaftet wird, gehört beiden gemeinsam – unabhängig davon, wer es bezahlt hat. Immobilien, die während der Ehe gekauft oder gebaut wurden, fallen also ins gemeinsame Vermögen.
Ausnahmen sind Vermögenswerte, die ein Partner schon vor der Heirat besaß oder während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat. Solche bleiben in der Regel Alleineigentum des jeweiligen Partners und fließen nicht in den Zugewinnausgleich ein.
Wichtig ist: Die bloße Eintragung im Grundbuch (etwa wenn nur ein Partner als Eigentümer eingetragen ist) ist für die Vermögensaufteilung nach einer Scheidung nicht alleine ausschlaggebend. Entscheidend ist, ob die Immobilie in die Ehe eingebracht oder erst danach erworben wurde. Wurde das Haus gemeinsam finanziert oder aus dem gemeinsamen Einkommen abbezahlt, steht beiden ein Anteil daran zu.
Bei einer Scheidung mit Immobilienbesitz muss zunächst Klarheit über den aktuellen Wert des Hauses geschaffen werden. Dieser Wert bildet die Grundlage, um eine gerechte Aufteilung zu ermöglichen:
In der Praxis beauftragen viele scheidende Paare gemeinsam einen Immobiliensachverständigen, um eine unabhängige Wertermittlung zu erhalten. Die Kosten dafür teilen sie sich meist – eine sinnvolle Investition, wenn man bedenkt, dass es um hohe Vermögenswerte geht.
Neben den formalen Abschlüssen spielt auch praktische Erfahrung eine große Rolle. Ein Gutachter, der seit vielen Jahren Bewertungen im Raum Berlin-Brandenburg durchführt, verfügt über wertvolle Marktkenntnisse. Ebenso kann regionale Expertise in Ostwestfalen-Lippe wichtig sein, da Immobilienwerte dort andere Einflussfaktoren haben als in Großstädten. Optimal ist es, wenn der Sachverständige sowohl qualifiziert als auch regional erfahren ist.
Je nach finanzieller Situation und persönlicher Lage der Ex-Partner gibt es mehrere Möglichkeiten, was mit dem gemeinsamen Haus nach der Trennung geschehen kann. Jede Option hat Vor- und Nachteile:
Häufig strebt ein Partner an, in der vertrauten Immobilie wohnen zu bleiben – beispielsweise der Elternteil, bei dem die Kinder hauptsächlich leben werden. In diesem Fall muss der übernehmende Partner den anderen auszahlen.
Vorteile: Der Verbleib im Haus bietet Stabilität für die Familie, Kinder müssen nicht aus ihrem Zuhause herausgerissen werden. Außerdem bleibt die Immobilie als Vermögenswert im Besitz (zumindest eines Partners). Emotionale Bindungen an das Heim können so bewahrt werden.
Nachteile: Die finanzielle Belastung für den Übernehmenden ist hoch – er oder sie muss entweder genug Eigenmittel haben oder einen Kredit aufnehmen, um den Ex-Partner auszuzahlen. Zudem trägt dieser Partner künftig allein alle Kosten (Kreditraten, Unterhalt, Reparaturen). Wichtig: Die Bank muss in der Regel zustimmen, dass ein Partner den laufenden Immobilienkredit alleine weiterführt, was von dessen Einkommen abhängt.
Entscheiden sich beide dafür, das Haus zu verkaufen, wird der Verkaufspreis nach Abzug aller Verbindlichkeiten und Kosten hälftig aufgeteilt.
Vorteile:
Durch den Verkauf wird das gebundene Kapital frei. Beide Parteien erhalten ihren Anteil in Form von Geld und können damit einen Neustart finanzieren. Keine der beiden muss die finanzielle Last der Immobilie allein stemmen. Zudem sind damit sämtliche Verbindungen in Bezug auf das Haus geklärt – es gibt keinen weiteren gemeinsamen Besitz, der später zu Konflikten führen könnte.
Nachteile:
Der Hausverkauf kann in einer ohnehin belastenden Scheidung zusätzlichen Stress bedeuten. Es müssen sich Käufer finden, Besichtigungen organisiert und ein angemessener Preis erzielt werden. Mitunter fühlt es sich für beide emotional schwierig an, das einstige gemeinsame Heim aufzugeben.
Unter Realteilung versteht man die Aufteilung einer Immobilie in zwei getrennte Einheiten, sodass jeder Ex-Partner einen Teil als Eigentum erhält. Dies kommt nur selten vor, da es baulich und rechtlich nicht immer machbar ist. Denkbar ist es etwa bei einem Zweifamilienhaus oder wenn sich ein größeres Grundstück teilen lässt.
Vorteile: Beide Partner behalten Immobilienvermögen und können ggf. jeweils einen Teil selbst nutzen oder vermieten. Eine Realteilung kann finanziell attraktiv sein, weil kein Verkauf nötig ist und dennoch klare Verhältnisse geschaffen werden.
Nachteile: Oft sind Umbauten oder Teilungsvermessungen nötig, um zwei vollwertige Einheiten zu schaffen, was Zeit und Geld kostet. Nicht jede Gemeinde stimmt einer Teilung zu (Stichwort Teilungsgenehmigung). Zudem bleiben die Ex-Partner unter Umständen Nachbarn, was nicht in jeder Scheidungslage wünschenswert ist. Diese Lösung erfordert eine ungewöhnlich kooperative Haltung beider Seiten.
(Hinweis: Zusätzlich kann man überlegen, das Haus vorerst nicht aufzuteilen – etwa gemeinsam zu vermieten oder die Entscheidung aufzuschieben. Dies schafft Zeit, ändert aber nichts daran, dass irgendwann klare Verhältnisse geschaffen werden müssen.)
Die Aufteilung eines gemeinsamen Hauses bei Scheidung erfordert sowohl sachliche Bewertungen als auch sensible Entscheidungen. Ein Immobiliengutachten liefert die notwendige Objektivität, um die weitere Vorgehensweise auf einer fairen Basis zu planen.
Ob Sie sich für einen Verkauf in Berlin entscheiden oder das Haus in Ostwestfalen einem Partner übertragen möchten – Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro für Immobilien steht Ihnen zur Seite.
Mit Expertise in der Immobilienbewertung und Kenntnis regionaler Marktbedingungen unterstützen unsere Gutachter Sie dabei, den realistischen Verkehrswert Ihres Hauses zu ermitteln.
So können Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren und wissen zugleich, dass Ihr Vermögen gerecht aufgeteilt wird – ein wichtiger Schritt, um nach der Trennung einen klaren Neuanfang zu machen.
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