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Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln – Methoden, Einflussfaktoren und wichtige Tipps für Verkäufer

Wer ein Grundstück besitzt und verkaufen möchte, steht vor der Frage: Wie viel ist mein Grundstück eigentlich wert? Die Ermittlung des Verkehrswerts – also des Marktwerts – eines Grundstücks ist entscheidend, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen.


Ist der Preis zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld; ist er zu hoch, finden sich womöglich keine Käufer. Im Folgenden erklären wir, wie sich der Grundstückswert zusammensetzt, welche Methoden und Faktoren dabei eine Rolle spielen und wie Sie – insbesondere in Regionen wie Berlin-Brandenburg oder Ostwestfalen – eine realistische Einschätzung erhalten.

ℹ️ Das Wichtigste in Kürze:

Verkehrswert = Marktwert: Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem wahrscheinlichen Verkaufspreis am Markt. Er wird von einem Gutachter anhand zahlreicher Kriterien berechnet, u. a. Lage, Größe, Bebaubarkeit und Bodenrichtwert. Letzterer dient als grober Anhaltspunkt, ersetzt aber keine individuelle Bewertung.

Bodenrichtwert als Anhaltspunkt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Landwert (Euro pro m²) für eine bestimmte Lage, ermittelt aus vergangenen Kaufpreisen​. Er liefert eine Orientierung, berücksichtigt aber keine Grundstücksbesonderheiten – tatsächliche Werte weichen oft um 10–20 % ab.

Wertfaktoren für Grundstücke: Wichtig sind die Lage (Makro- und Mikrostandort), die Grundstücksfläche und -form, die baurechtlichen Möglichkeiten (z. B. gemäß Bebauungsplan), der Erschließungsgrad sowie spezielle Merkmale (z. B. Hanglage, Altlasten, Aussicht). Auch Angebot und Nachfrage am lokalen Markt beeinflussen den erzielbaren Preis.

Professionelle Bewertung: Um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln, sollte ein Gutachter hinzugezogen werden. Er kann aktuelle Marktdaten einbeziehen und kennt regionale Besonderheiten – etwa die hohen Preise in der Stadt gegenüber günstigeren Lagen im Umland. Eine fundierte Wertermittlung schafft Sicherheit bei Preisverhandlungen.

💡 Verkehrswert vs. Bodenrichtwert: Wo liegt der Unterschied?

Viele Eigentümer stoßen zunächst auf den Bodenrichtwert, wenn sie den Wert ihres Grundstücks recherchieren. Dieser wird regelmäßig (meist alle zwei Jahre) von den Gutachterausschüssen der Gemeinden veröffentlicht und gibt einen Durchschnittswert pro Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Lage an​.

Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert! Er ist zwar ein nützlicher Ausgangspunkt, berücksichtigt jedoch keine individuellen Besonderheiten des Grundstücks. Er basiert auf vergangenen Verkaufsdaten vergleichbarer Lagen und ist somit ein pauschaler Mittelwert.

Der Verkehrswert hingegen bezieht die spezifischen Eigenschaften Ihres Grundstücks mit ein und spiegelt den aktuellen Marktpreis wider. Ein Beispiel: Liegt Ihr Grundstück am Ende einer ruhigen Sackgasse mit unverbaubarem Fernblick, wird sein Wert vermutlich über dem reinen Bodenrichtwert liegen. Umgekehrt kann ein Grundstück an einer lauten Hauptstraße oder mit ungünstigem Schnitt unter dem Richtwert liegen.


Auch Marktschwankungen seit der letzten Richtwert-Ermittlung spielen hinein – in stark steigenden Märkten hinken Bodenrichtwerte manchmal hinterher, in fallenden Märkten können sie zu hoch sein.

Fazit: Der Bodenrichtwert liefert eine grobe Größenordnung, aber um den konkreten Verkehrswert Ihres Grundstücks zu ermitteln, müssen individuelle Faktoren einbezogen werden.

💡 Welche Faktoren bestimmen den Grundstückswert?

Die Lage ist auch bei unbebauten Grundstücken der dominierende Werttreiber. Dabei unterscheiden Gutachter:

Makrolage: die allgemeine Region (z. B. Großraum Berlin vs. strukturschwache Gegend). In gefragten Ballungsräumen sind Grundstücke deutlich teurer als in ländlichen Gebieten. In Metropolregionen wie Berlin oder München sind die Grundstückspreise durch hohe Nachfrage in den letzten Jahren stark gestiegen, während in manch ländlicher Region Grundstücke vergleichsweise günstig bleiben.

Mikrolage: die direkte Umgebung des Grundstücks. Liegt es in einer begehrten Wohngegend, an einem See, in einer Sackgasse oder an einer stark befahrenen Straße? Gibt es Lärmquellen in der Nähe (Industrie, Bahntrasse) oder handelt es sich um eine ruhige, grüne Lage? Die Mikrolage kann große Wertunterschiede selbst innerhalb derselben Stadt ausmachen.

Weitere entscheidende Faktoren:

Grundstücksgröße und Zuschnitt: Der Wert pro Quadratmeter ist nicht linear – sehr große Grundstücke erzielen oft einen geringeren €/m²-Preis als kleinere Baugrundstücke, da die Zahl potenzieller Käufer für große Flächen begrenzt ist. Auch ein ungünstiger Zuschnitt (z. B. sehr schmal oder verwinkelt) kann Nutzungsmöglichkeiten einschränken und den Wert mindern.

Bebaubarkeit: Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, ist ein Kernfaktor. Stichworte sind Bebauungsplan, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Sie bestimmen, wie viel Quadratmeter Grund- und Geschossfläche gebaut werden darf. Ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus errichtet werden kann, ist viel wertvoller als eines, das nur ein kleines Einfamilienhaus zulässt. Auch die Anzahl der zulässigen Geschosse und eventuelle Auflagen (Denkmalschutz, Naturschutz) beeinflussen den Wert.

Erschließungszustand: Ist das Grundstück bereits voll erschlossen (Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telekom sowie Zuwegung vorhanden)? Ein unerschlossenes Grundstück muss erst mit teils hohem Aufwand versorgt werden – das drückt den Verkehrswert. Umgekehrt steigert eine vorhandene Erschließung den Wert, weil ein Käufer sofort bauen kann.

Besonderheiten: Dazu zählen sowohl positive Merkmale (z. B. ein schöner Ausblick, alte Baumbestände, keine direkten Nachbarn) als auch negative (Altlasten im Boden, Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Überschwemmungsgebiet). Solche Besonderheiten können den Wert erheblich beeinflussen – positiv wie negativ. Ein Gutachter wird all diese Punkte prüfen und entsprechend berücksichtigen.

💡 Grundstückswert selbst ermitteln – geht das?

Eigentümer können sich dem Wert ihres Grundstücks annähern, indem sie bestimmte Informationen zusammentragen:

Bodenrichtwert recherchieren: Den aktuellen Bodenrichtwert kann man über Bodenrichtwert-Portale der Bundesländer oder bei der Gemeinde abrufen. Er liefert eine erste Orientierung.

Marktanalyse: Schauen Sie, welche vergleichbaren Grundstücke in Ihrer Gegend kürzlich verkauft wurden oder zum Verkauf stehen. Lokale Immobilienportale oder Zeitungsanzeigen geben Hinweise – wobei Angebotspreise mit Vorsicht zu genießen sind (entscheidend ist der tatsächlich erzielte Kaufpreis).

Bebauungsplan studieren: Klären Sie die Bebaubarkeit (zulässige Gebäudeart, -größe etc.). Daraus lässt sich ableiten, ob Ihr Grundstück vor allem für den Bau eines Einfamilienhauses interessant ist oder auch für Investoren (z. B. Reihenhaus- oder Geschosswohnungsbau).

Erschließungszustand prüfen: Notieren Sie, welche Anschlüsse vorhanden sind oder noch gelegt werden müssen. Unklare Erschließungssituationen sind für Käufer ein Unsicherheitsfaktor und mindern meist den Wert.

Besonderheiten bedenken: Gibt es etwas, das Ihr Grundstück einzigartig macht (oder Probleme bereitet)? Beispielsweise einen alten Baum, der unter Schutz steht, einen anliegenden Bach (Überschwemmungsrisiko?) oder eben einen besonders schönen Blick.

Diese Schritte können Ihnen ein grobes Gefühl für den Wert geben. Allerdings ersetzt dies keine professionelle Bewertung – es ist eher eine Selbstanalyse, um informierter in Verkaufsgespräche zu gehen. Letztlich bestimmt der Markt den Preis: Wenn viele Kaufinteressenten vorhanden sind, lässt sich ein höherer Preis erzielen; bei geringer Nachfrage muss man eventuell Abstriche machen.

🔹 Fazit: Professionelle Wertermittlung: Sicher zum optimalen Preis

Gerade bei Grundstücken, deren Wert stark von Ausnutzungsmöglichkeiten und lokaler Nachfrage abhängt, ist die Einschaltung eines Immobiliengutachters ratsam. Der Gutachter wird alle genannten Faktoren berücksichtigen und zudem über aktuelle Marktinformationen verfügen. Er kann auch einschätzen, wie gefragt Grundstücke in Ihrer Region aktuell sind, und so den optimalen Angebotspreis mit Ihnen erarbeiten.


Für Grundstücksverkäufer in Berlin, Brandenburg oder Ostwestfalen-Lippe bietet Schröter & Schäfer Sachverständigenbüro qualifizierte Unterstützung: Wir ermitteln den Verkehrswert Ihres Grundstücks unabhängig und nachvollziehbar. Mit einem professionellen Verkehrswertgutachten in der Hand gehen Sie bestens vorbereitet in Verhandlungen und stellen sicher, dass Sie kein Geld verschenken.


Schließlich verkaufen die meisten Menschen ein Grundstück nur einmal im Leben – umso wichtiger ist es, dabei auf fachkundige Bewertung und Markterfahrung zu setzen.

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